▪️در اراضی و املاک وقفی پیش شرط تصرف و استیفای منافع توسط اشخاص حقیقی و حقوقی اذن و اجازه ادارات اوقاف و متولیان وقف و واگذاری حقی در این گونه رقبات به اشخاص است .
▪️در این واگذاری امکان اعطای حق احداث اعیان با رعایت کاربری مصوب منطقه وجود دارد و متقاضی باید حقوق موقوفه را پرداخت و با نظر کمیسیون مزایده سند اجاره با حق احداث اعیان و یا حق سرقفلی با اشخاص تنظیم میشود و این افراد بعد از احاث اعیان و اخذ پایان کار از شهرداری می توانند از طریق اداره ثبت منطقه و با استناد به ماده ۱۰۴ مکرر آیین نامه ثبت نسبت به اخذ سند مالکیت اعیان اقدام نمایند.
▪️پذیره در وقف به چه معناست؟
پذیره وجهی است که به هنگام ایجاد اراضی موقوفه با اعطای تملک اعیان به مستاجر به عنوان پذیره ابتدایی و یا به هنگام انتقال رقبات به عنوان پذیره انتقالی حسب مورد به نفع موقوفه با رعایت آیین نامه مربوطه دریافت خواهد شد.
▪️پذیره انتقال ناظر بر اعیانی است یا حقوق کسبی؟
مطابق قانون هم پذیره انتقال نسبت به اعیانی داریم و هم نسبت به حقوق کسبی.
مورد اول همان ادامه مقررات ماده یک آیین نامه نحوه پرداخت پذیره است.هر زمان که حق تملک اعیان واگذار می شود و فرد پس از ساخت و ساز اقدام به کسب سند رسمی مالکیت می کند.این فرد حق دارد ملک خود را اجاره دهد یا واگذار کند و موقوفه تنها نسبت به عرصه ملک معنا می شود و نسبت به اعیانی هیچ حقی ندارد.
اگر این فرد قصد انتقال داشته باشد مطابق ماده ٢ ، باید نسبت به پرداخت ۱۵درصد از پذیره انتقال اقدام کند. مبنای این ۱۵ درصد تعیین ارزش ملک و عرصه در زمان انعقاد قرارداد با زمان عقد اجاره که مشخص می شود.
▪️شرایط ویژه در عقد قرارداد اجاره موقوفه
هر چند عقد اجاره قراردادی است رضایی اما با این وجود جهت رعایت مصلحت وقف و حفظ موقوفات قواعدی خاص وضع گردیده است. ارکان اصلی شرایط خاص قراداد اجاره موقوفه عبارتند از:
۱- انجام مزایده ٢- دریافت پذیره ٣- دریافت اهدایی ۴- تنظیم سند اجاره ۵- اخذ ضامن معتبر یا وثیقه مناسب از مستاجر ۶- عدم حق واگذاری و انتقال به غیر
برابر ماده ۱۱ آیین نامه اجرایی مصوب ۱۰/٢/۱٣۶۵ هیات وزیران به منظور رعایت مصلحت وقف و بهره برداری صحیح باید رقبات موقوفه را با توجه به مفاد وقف نامه و قوانین مربوطه و با جلب نظر کارشناس رسمی یا خبره محلی و رعایت شرایط زیر از طریق مزایده به اجاره واگذار نمود.
الف- خسارت احتمالی حتی الامکان به عهده مستاجر می باشد
ب- از مستاجر باید ضامن معتبر و یا وثیقه مناسب برای تادیه حقوق موقوفه و تخلیه و تحویل آن در پایان مدت اخذ شود.
ج- حق انتقال مورد اجاره از طرف مستاجر به غیر حسب مورد موکول به موافقت کتبی متولی و ادارات اوقاف و امور خیریه باشد.
د- مدت اجاره نباید بیشتر از ۱۰ سال باشد مگر با جلب موافقت سازمان
ه- ( اصلاحی ۱۵/۴/۱٣٨۴) از پیشنهاد دهندگان برابر ۱۰ درصد قیمت پایه ای که با نظر کارشناس یا خبره محلی برای انجام مزایده تعیین می شود به عنوان سپرده اخذ شود.
ز- اجاره نامه باید رسمی باشد و در مواردی که تنظیم اجاره نامه رسمی میسر نمی باشد قرارداد تنظیم گردد.
و- حداقل مال الاجاره بر اساس نظر کارشناس رسمی یا خبره محلی و به نرخ عادله روز و سایر شرایط لازم در آگهی مزایده قید گردد.
▪️آیین نامه نحوه محاسبه اجاره املاک موقوفه:
ماده٢- اجاره بهای عادله املاک مورد اجاره و متصرفی موقوفه
۱- املاک و مستغلات مشمول قانون موجر و مستأجر مصوب ۱٣۵۶ بر اساس اجاره بهای قبلی و احتساب درصد شاخص کل بهای کالاها و خدمات مصرفی است که همه ساله از طرف بانک مرکزی ایران منتشر می‌گردد.
٢ – در محل‌هایی که قانون موجر و مستأجر اجرا نشده و با درصد شاخص از طرف بانک مرکزی تعیین و اعلام نگردیده اجاره عادله عبارت است از ٨ درصد ارزش معاملاتی عرصه و ده درصد ارزش معاملاتی اعیانی که از طرف وزارت امور اقتصادی و دارایی تعیین وتصویب شده یا میشود.
تبصره ۱: تخفیف‌هایی که از نظر مشاع و یا در قید اجاره بودن در فهرست ارزش معاملاتی در نظر گرفته شده است در محاسبه ارزش عرصه یا اعیان مستقل منظور نخواهد شد.
تبصره ٢: در مورد آپارتمانها اجاره‌بهای قسمت‌های اشتراکی نیز با توجه به مقررات قانون تملک آپارتمان نسبت به حصه آپارتمان مورد اجاره محاسبه و منظور‌خواهد شد.
تبصره ٣: نسبت به املاک مزروعی و باغات اعم از شهری و روستایی که فاقد ارزش معاملاتی است میزان اجاره عادله با جلب نظر کارشناس تعیین خواهد شد‌که اجاره برآوردی ۶% ارزش ارزیابی شده خواهد بود.
